In Spanien anfallende Steuern beim Verkauf einer Immobilie

In Spanien anfallende Steuern beim Verkauf einer Immobilie, deren Eigentümer keinen festen Wohnsitz in Spanien hat („no residente“). Wenn Sie als „no residente“ eine in Ihrem Eigentum befindliche Immobilie in Spanien verkaufen möchten, müssen Sie mit zwei unterschiedlichen Steuern in Spanien rechnen:

1.     Die sog. „Impuesto sobre la Renta de No Residentes“ (Einkommensteuer für Nichtansässige):

Im Allgemeinen werden die Gewinne vom Verkauf einer Immobilie/eines Grundstücks aus der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Erwerbswert bestimmt. Der Erwerbswert setzt sich aus dem tatsächlichen Betrag, zu dem die Immobilie/das Grundstück erworben wurde, und dem Betrag für die Kosten und Abgaben, die zu dem Erwerb gehören und von dem nunmehr Übertragenden beglichen wurden, zusammen.

Je nach Erwerbsjahr wird dieser Wert um bestimmte Aktualisierungskoeffizienten korrigiert, die jährlich im Haushaltsgesetz des Staates festgelegt werden. Der so errechnete Betrag wird ggf. um die ordnungsgemäß vorgenommenen Abschreibungen herabgesetzt, wobei auf jeden Fall die Mindestabschreibung angerechnet wird. Diese Abschreibungen werden wiederum gemäß dem entsprechenden Jahr aktualisiert.

Der Übertragungswert ist der tatsächliche Betrag, zu dem die Veräußerung stattgefunden hat, minus den Kosten und Abgaben, die zu der Übertragung gehören und vom Käufer getragen wurden. Die Differenz zwischen dem so bestimmten Übertragungs- und Erwerbswert ergibt den zu versteuernden Gewinn.

Steuersatz: Für Übertragungen nach dem 1. Januar 2010: 19% .

• Formular beim spanischen Finanzamt: Formular Nr. 212.

Wenn die übertragene Immobilie/das Grundstück in gemeinsamem Besitz eines Ehepaars ist und beide Ehepartner nichtansässig sind, kann eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden.

• Frist für die Zahlung: Drei Monate ab Fristablauf, die dem Erwerbenden der Immobilie/des Grundstücks für die Einzahlung des Steuerabzugs zur Verfügung steht (diese Frist wiederum beträgt einen Monat ab dem Verkauf).

• Ort: Bei der entsprechenden „Delegación“ oder „Administración der „Agencia Tributaria“ des Ortes, an dem sich die Immobilie/das Grundstück befindet.

Steuerabzug: Der Erwerbende der Immobilie/des Grundstücks ist, gleich ob er Ansässiger ist oder nicht, dazu verpflichtet, für einen Erwerb nach dem 1. Januar 2007 3% der vereinbarten Gegenleistung abzuführen und an den Staat abzuführen (für Erwerbe vor dem 31. Dezember 2006 lag der Satz bei 5%). Dabei gilt dieser Steuerabzug für den Verkäufer als Steuervorauszahlung für die Einkünfte, die sich aus dieser Übertragung ergeben. Daher übergibt der Erwerbende dem nicht ansässigen Verkäufer ein Exemplar des Formulars 211 (mit dem die Abführung des Steuerabzugs vorgenommen wurde), damit dieser den Steuerabzug von der im Sinne der Gewinnerklärung einzuzahlenden Quote absetzen kann. Übersteigt der abgeführte Betrag die einzuzahlende Quote, kann der Differenzbetrag erstattet werden.

• Frist: 1 Monat ab dem Datum der Übertragung des Grundstücks

• Formular: 211.

Erstattung des zu viel abgeführten Betrages: Bei Vermögensverlusten oder wenn der Steuerabzug größer war als die Quote besteht ein Anrecht auf die Erstattung des zu viel abgeführten Betrages. Das Erstattungsverfahren wird mit der Vorlage des Steuererklärungsformulars 212 eingeleitet. Die Erstattung erfolgt per Banküberweisung auf das in der Erklärung angegebene Konto.

2.     Die sog. „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“ oder kurz die „Plusvalia Municipal“:

Es handelt sich um eine kommunale oder gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert. Dieser Wertzuwachs wird durch die Anwendung eines jährlichen Prozentwerts, der von der zuständigen Gemeindverwaltung bestimmt wird, auf den Wert der Immobilie festgelegt.

Gesetzlich gesehen sollte diese Steuer vom Verkäufer bezahlt werden, aber beachten Sie dass bei entsprechender Einigung der Parteien (und dies ist in Spanien nicht selten der Fall), die Steuer auch vom Käufer bezahlt werden kann.

LÜBECK STEUERBERATER RECHTSANWÄLTE GbR
Sonia Garcia Ballarin, Abogada LL.M.

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